מוטי הרוש, משקיע ותיק ויועץ פיננסי מחברת "פלקון קפיטל", נאנח כשמדברים איתו על שוק הדיור. "את רואה את המודעות של קבלנים? 'שדרוג מטבח במתנה', 'מימון דחוי', 'שכירות מובטחת'? זה לא מבצע – זה צעקה לעזרה", הוא קובע. "המציאות היום היא של שוק על ברכיים. לא מתמתן – קורס".
מתחת לכותרות המרגיעות של הלמ"ס על "קצב התייצבות", מתרחשת אחת הטלטלות הגדולות שידע שוק הנדל"ן הישראלי בעשור האחרון. הציבור כבר מרגיש את זה, אבל כמו בכל קריסה כלכלית – היא מתחילה בשקט.
"עשור שלם התרגלנו לחשוב שנדל"ן זה הדבר הכי בטוח בעולם", אומר הרוש. "אנשים האמינו שדירה היא כמו פיקדון עם תשואה מובטחת. והם השקיעו על עיוור. היום מגיע החשבון".
בפברואר 2025 נרשמו רק 6,678 עסקאות בשוק החופשי – רמת שפל עשורית. במרץ המספרים ירדו ב-8% לעומת מרץ אשתקד. המשקיעים נעלמו כמעט לחלוטין.
"כשאתה עובר מריבית אפסית לריבית גבוהה – כל התחזיות משתנות", מסביר הרוש. "אבל הבעיה היא לא רק תמחור – זו תודעה שקרסה".
משבר המשכנתאות דופק בדלת
נתוני בנק ישראל חושפים תמונה קשה: הפיגורים בהחזרי משכנתאות הגיעו לשיא של 3.6 מיליארד שקל. אמנם מדובר ב-0.6% מיתרות החובות, אך מאחורי המספר הזה עומדים אלפי לווים שאינם מצליחים לעמוד בהחזרים. במקביל נרשמה עלייה משמעותית במספר מיחזורי המשכנתאות החודשיים.
"זו לא רק הריבית", מסביר הרוש. "זו הציפייה ההרסנית שהמחירים ימשיכו לעלות. אבל הם לא". לדבריו, רבים מהלווים נמצאים בלולאה: "משפחות לוקחות הלוואות כדי לשלם משכנתא. זו כבר לא התנהלות פיננסית – זו הישרדות".
הפער בין שכר הדירה לעלות המשכנתא החודשית מגיע לרמות קיצוניות. "אם בעבר הייתה הצדקה כלכלית לקנות במקום לשכור, היום המצב התהפך", אומר הרוש. "משפחות משלמות אלפי שקלים נוספים כל חודש – מעבר לכושר התשלום שלהן".
בנק ישראל מצא ששוק הדיור מגיב באיטיות לשינויים. "מה שמכתיב את המחירים בטווח הארוך אינם תחושות", מסביר הרוש, "אלא שלושה משתנים: גובה שכר הדירה שדירה יכולה להניב, קצב הבנייה החדשה והריבית במשק. השקעה בנדל"ן צריכה להתנהל כמו כל השקעה אחרת".
אז מה השורה התחתונה? מחירי הנדל"ן ירדו סוף סוף?
"כרגע במגמה ברורה", פוסק הרוש. "כל האנשים שרצו לקנות דירות ולנצל את מבצעי ה 20-80 יגלו שהם לא בסביבת ריבית 0 ויתקשו לשלם. אז יכנסו כרישי הנדל"ן ומנצלי ההזדמנויות, כמו גם כאלו שחסכו מספיק כסף כדי לעמוד בהחזרים".
מחירי השכירות מתחילים לרדת
שוק השכירות, שהאמינו שיתפוצץ עם כל מי ש"נדחק החוצה" מהמשכנתא – מתהפך גם הוא. מחירי השכירות מתחילים לרדת. "הציפייה הייתה ברורה: עם עליות הריבית, אנשים יעזבו את חלום הדירה ויעברו לשכור – מה שיוביל לעליות מחירים בשוק השכירות. אבל בפועל המציאות הפוכה", אומר הרוש.
נתוני יד2 מצביעים על ירידות מחירים של עד 6.8% בדירות קטנות, אבל גם דירות גדולות מתחילות לאבד גובה
נתוני יד2 מצביעים על ירידות מחירים – של עד 6.8% בדירות קטנות, אבל גם דירות גדולות מתחילות לאבד גובה. "ברגע שמוכרים לא מצליחים למכור – הם מציפים את שוק ההשכרה", אומר הרוש. "זו לא תוכנית עסקית – זו מצוקה. וזה בדיוק מה שהשוק מרגיש".
"בשוק השכירות ניכרת עלייה בביקושים והיצע שקטן במרבית סוגי הדירות", מסכימים ביד2. "מחירי השכירות נותרו פחות או יותר ללא שינוי עם ירידות מתונות בעיקר. החריג הבולט הוא דווקא בדירות הקטנות, בנות 2–2.5 חדרים שמחירן עד 3,000 שקלים – שם נרשמה ירידה חדה הן בביקוש והן במחיר, שירד בכ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד".
לטענתם, המגמות משקפות את השינוי שחל לעומת החודשים הראשונים לאחר פרוץ המלחמה. אז, מחירי השכירות עוד היו גבוהים, רבים גויסו למילואים, פתיחת שנת הלימודים האקדמית נדחתה, ורבים נמנעו משינויים במקום המגורים. כל אלה הובילו לביקושים נמוכים, ובהמשך לירידה קלה במחירים.
ביד2 מעריכים כי אם הביקושים ימשיכו לעלות בקיץ הקרוב וההיצע לא יגדל משמעותית, אנחנו עשויים לראות עלייה מחודשת במחירים – בעיקר כשמדובר בדירות 4-5 חדרים המשמשות משפחות עם ילדים.
קרנף אפור במסכה ורודה
המושג "קרנף אפור", שנטבע על ידי ד"ר מישל ווקר, מתאר אירועים צפויים שניתן לחזות מראש אך מתעלמים מהם. כמו משבר הדיור בארה"ב ב-2008.
"במקום לדבר על צניחה, דיברו על 'התמתנות'", אומר הרוש. "במקום לדבר על משבר משכנתאות, דיברו על 'התיישבות הרגשות'. זה מאמץ מודע ליצור ביטחון מזויף".
הסימנים כבר כאן: הריבית הגבוהה, הפער בין שכר דירה להחזר חודשי, הפיגורים בתשלומים, הקבלנים עם תמריצים מופרזים. "זו סופת הוריקן, ואנחנו עדיין אומרים לעצמנו שזה רק גשם קל", אומר הרוש.
"אנשים מבינים שהדירה יכולה להיות עול. יותר ויותר ישראלים שואלים – אולי לא חייבים לקנות? אולי יש חיים גם בלי משכנתא?"
הקבלנים נלחמים על כל לקוח עם הצעות נדיבות: מימון דחוי, שדרוגים בעשרות אלפי שקלים, התחייבות לשכירות מובטחת. "הם לא יכולים להוריד מחיר בגלוי כי זה שובר את השוק", מסביר הרוש. "אז קוראים לזה מבצע. אבל בפועל – זו ירידת מחיר".
מחקר של בנק ישראל מראה שהבנייה המואצת בשנים האחרונות כבר צמצמה את המחסור בדירות. "המיתוס של 'תמיד חסרות דירות' נשבר", קובע הרוש.
שינוי תודעתי עמוק
הפער בין המציאות לכותרות בתקשורת הולך ומתרחב. דירות נשארות "על המדף" זמן רב יותר, ועסקאות כוללות הסדרים סמויים שלא מופיעים ברישומים הרשמיים.
"זה שינוי פרדיגמה", אומר הרוש. "אנשים מבינים שהדירה יכולה להיות עול. יותר ויותר ישראלים שואלים – אולי לא חייבים לקנות? אולי יש חיים גם בלי משכנתא?".
מחקר בנק ישראל מציין ש"חזרת השוק לאיזון עלולה להימשך 15 עד 20 שנה". הרוש לא נבהל: "זה תהליך טבעי. השוק לא קורס – הוא מתעורר. זו לא התמוטטות – זו התפכחות".
במשך שנים הדירה הייתה סמל ישראלי מובהק של הצלחה ויציבות. ב-2025 היא הפכה לסמל של חוסר ודאות כלכלית ועומס פיננסי כבד.
אז השורה התחתונה היא שלא משתלם היום לקנות דירה? בטח לא להשקעה?
"החלק שאינו נמדד בסטטיסטיקות הוא השינוי בתודעת הציבור הישראלי. הציבור שראה בדירה נכס בטוח ואפילו 'הצעד הנבון ביותר בחיים' עובר תהליך של שינוי חשיבה. על פי מחקר בנק ישראל, העייפות מהמרדף הכלכלי, השחיקה מהוצאות הדיור הגבוהות, והירידה בכוח הקנייה מובילים יותר ויותר ישראלים להבין: לא חייבים לרכוש בכל מחיר".
"השאלה היא לא כמה הדירה תעלה מחר", מסכם הרוש. "אלא אם היא משתלמת לך היום, עם ההכנסות שלך. ברגע שנחזור לחשוב ככה – נהיה בדרך לשוק בריא באמת".